这几年，面对整体房价下行，如何买房，是一个难题。
特别对于期房的购买，更是难上加难。
一步之差，可能就是：一念天堂，一念地狱！
(资料图片仅供参考)
要如何选择，二手成交案例是很好的参考。
尤其那些逆势上涨的楼盘，蕴含的逻辑，更值得借鉴。
下面就通过二手案例，聊聊福州值得关注的新盘是哪个？
01
学区逻辑
舒适度+升学率
这几年学区房的政策很多，造就市场对于这个特殊性质房源的争论，居高不下。
不过在目前福州的二手市场，有几个次新房的成交，值得思考。
1、祥浦苑：2019年，2.4万均价开盘，如今二手成交，最高3.25万。
2、榕心映月：2019年，2.9万均价开盘，如今二手成交，最高3.7万。
3、融信澜郡/融侨锦江悦府：2012年开盘，均价2.3万左右，如今二手成交，突破5万。
▲成交截图，来源幸福里
分析：这些算是这几年同类型项目里面，涨幅最大的楼盘。
主要原因：祥浦苑依靠福高小初的预期，榕心映月依靠划片金山中，澜郡、悦府依靠划片杨桥中。
从目前的学校成绩来看，三个楼盘对口的学区，都谈不上头部。
为何会造就这么大的差价？
它们的逻辑除了划片预期利好外，还有一点在于居住舒适度够高，或者说在同样的划片里面，房龄够新。
这几年面对学区的不确定性，当初高溢价的老破小，很明显是烫手山芋。
六年一学位的推出，长期的居住绑定，对于教育和居住的混合需求，会越来越突出！
正是在这样的预期下，上面的这几个楼盘，在如今市场下行的状态下，还做到极高的溢价成交！
除了上面这些楼盘的成交案例外，还有一个二手走势，更值得关注。
以目前金山的二手为例：
▲成交数据，整理自幸福里
根据幸福里平台的二手成交数据，统计2020年至今的成交数据。
从数据可以发现，板块楼盘很多，但是真正涨价的屈指可数！
其中的代表：中庚城、中庚国际华府、江南水都。
三个项目房龄基本都10年以上，除了中庚城是去年划片的预期影响外。
对于华府和江南水都，可谓并没有任何变动的情况下，房价还在上涨。
除了房价上涨外，成交量同比幅度，也远高于其他降价楼盘。
这里面的原因，两个楼盘，一个对口桔四，一个对口水都中。
从升学率的表现来看：
▲数据整理自网络
两所学校，这几年的升学率基本在一路走高，以2022年网络统计的数据来看。
两所中学，老九所升学率都达到20%以上，已经算得上非常优质。
随着定向生政策的加大，削弱头部扎堆，拉高中等学区的优势，会越来越明显！
这样的升学率表现，自然而然就是对口楼盘涨价的逻辑所在。
综上，通过二手案例的分析，可以得出结论：学区依然是重点，居住舒适度+升学率的走高，才是增值的核心要素。
02
社区逻辑
社区体量+中央园林
这几年东二环算是福州楼市新贵，泰禾商圈的次新盘房价差异并不小，同样以二手成交数据来看：
▲成交数据，整理自幸福里
从板块的次新盘成交数据来看，很明显保利香槟国际，与另外三个的房价出现了断档。
在2022年楼市下行期，二手成交数据方面，项目也成了下滑最明显的代表。
这个表现也告诉市场，房价比周边低，保值风险并不一定就低！
买房更要讲究内部逻辑，目前房价低，后面下滑力度可能更大！
从楼盘的情况挖掘来说，保利香槟国际在配套上，与其他项目没差别，最大的差异在于社区体量与社区密度。
▲楼盘航拍截图
从图片即可看出，金尊府、融信后海的中央花园，非常亮眼，社区楼栋数8-11栋左右，非常适中。
相比于周边其他项目，超级大盘，高密度布局社区，降低居住舒适度，大量房源影响楼盘二手走势。
特别在这几年福州的土拍，容积率已经突破3.0，限高达到100米，中央花园的设计更显难能可贵。
综上，通过板块的楼盘差异，可以得出结论：社区也是重点，适中的体量+优质的中央园林，才是增值的核心保障。
03
新盘匹配
屈指可数的潜力股
带着上述从二手房找到的增值核心要素，在新盘里面去寻找匹配的项目。
可以发现，真正能够匹配的屈指可数，位于五四北核心区的鲁能公馆三期，可谓代表。
▲项目区位示意图
项目在学区逻辑上，划片福州屏东中学教育集团象峰学校。
头部教育集团的九年一贯制的资源保障，结合纯粹的划片生源。
以及目前五四北板块无核心校区的局面，这所学校的升学率预期足够高。
项目作为划片楼盘里面，唯一的新盘，房龄优势足够稀缺。
▲项目区位示意图
项目在社区逻辑上，面积73亩，容积率：2.3，9栋住宅，全部架空无落地，采用围合式布局。
打造约7000㎡大社区中央园林景观，规划一环一轴三庭五园、七大主题架空层。
这样的社区体量，配合优质的中央园林，这是项目未来居住舒适度的保障。
综上，在两大增值逻辑面前，作为五四北核心区的纯商盘，鲁能公馆三期可以说完全契合。
▲项目实景图
04
楼盘创举
打破期房的壁垒
近日，福州日报联合“福建地市党报媒体联盟”，权威发布“2023福建品牌筑家人居典范”。
鲁能公馆三期获选“园林式居住区典范楼盘”。
官媒的认可，可以说让项目有了更进一步的保障。
▲日报截图
项目整个社区提前呈现，这样的尝试，在打消购房者疑虑的同时，也向市场更具体展示项目自身的优质特色。
特别在目前新盘，交房即维权，减配成常态的背景下，这样的大胆尝试，值得整个市场学习。
对于购房者而言，亲身实地的感受，远胜于任何口头承诺的不确定，这样的体验在福州市场也是少见。
▲楼盘实景图
这次项目也正式对外发布110㎡的样板房，作为宽居的产品，这样的实景展示，是大胆的。
如何在目前刻意迎合市场的产品比拼里面，打消购房者的质疑，实景样板房就是一个最好的回应。
综上，项目这次实景的社区园林+样板房的展示，体现了房企的底气，印证了官媒的认可，打破了期房的壁垒，可谓一次创举。
▲样板房实景图
05
盘点总结
值得一次实地感受
对于项目而言，位于五四北板块，在这几年楼市热度里面，确实不算非常高。
以项目周边的琴亭湖公园为例，对比目前市场的晋安湖公园、旗山湖公园等，这个配套可以说非常低调。
近期朋友邀约前往，没想到这个公园，带来的舒适度感受是出乎意外的。
这或许就是目前五四北低调有内涵的写照。
对于买房，一直以来都是长周期，绝不是一股脑追热！
如何在分化的市场里面，真正找到具备增值逻辑的项目，才是重点。
对于鲁能公馆三期，具备两大核心增值逻辑的背景下，在未来随着升学率的预期兑现，以及中央园林的长期居住保障，届时在二手市场的定价，相信会是一个亮点。
目前房企提前对外的实景展示，对于有意向的购房者，值得一次实地感受。
温馨提示
本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。
本文中体现的配套等规划信息仅供参考，具体以政府为准。本宣传文章发布内容为2023年6月30日前。
读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。
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